Vận dụng hợp đồng giả cách (phần 2) - Cao chiêu ảo diệu.

Trong bài trước, chúng ta đã tìm hiểu về hợp đồng giả cách và một cách vận dụng hợp đồng giả cách trong thực tế (Nếu bạn không rành về hợp đồng giả cách thì bạn nên đọc bài trước tại đây để hiểu rõ các vấn đề. Khi đó, bạn sẽ hiểu phần 2 này tường tận). Trong phần 2 này, mình sẽ chia sẻ với bạn một cách vận dụng hợp đồng giả cách rất “siêu phàm”. Đây là một chiếc bẫy pháp lý cực kì tinh vi, mà gần như ai cũng có thể rơi vào “chiếc bẫy” này. “Mắc bẫy” rồi thì sẽ vô cùng vất vả để giải quyết hậu quả. Vì thế, mình chia sẻ ở đây để bạn biết, và hy vọng bạn và những người thân, bạn bè của bạn, sẽ tránh được những cạm bẫy như vậy.

Để mình nhắc lại một chút cho các bạn dễ nắm. "Hợp đồng giả cách" là một khái niệm đời thường, không được quy định trong luật. Có thể hiểu nôm na, hợp đồng giả cách là một hợp đồng được kí bởi hai bên hoặc nhiều bên; tuy nhiên, các thoả thuận trong hợp đồng ấy không phải là điều mà các bên hướng đến (điều 124 Bộ luật dân sự 2015 gọi là “giao dịch dân sự giả tạo”). Thực chất, họ muốn che đậy cho một giao dịch khác ("giao dịch bị che giấu") mà không muốn cơ quan thực thi pháp luật biết. Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 nêu rõ: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực” (trích).
Đến đây, chúng ta cùng thống nhất và lưu ý hai thuật ngữ (a) giao dịch giả tạo, và (b) giao dịch bị che giấu", đồng thời lưu ý rằng "giao dịch giả tạo/hợp đồng giả cách" là vô hiệu.

Và câu chuyện bắt đầu…

Nước cờ đầu tiên: Sắp xếp ban đầu.

Anh A có một thửa đất số 13 trị giá 20 tỷ đồng. Anh A có biết một anh Z sống cùng người dì ở không xa nhà anh A. Anh Z từ nhỏ có cuộc sống rất khó khăn nên nghỉ học sớm, làm đủ thứ việc nhưng chỉ đủ để đắp đổi qua ngày nên không có tài sản gì. Anh A gần đây tâm sự với anh Z rằng anh gặp một vài vấn đề cá nhân, nên ngỏ ý rằng anh muốn chuyển thửa đất số 13 cho anh Z đứng tên giúp. Vì anh Z đi lại kí giấy tờ cũng mất thời gian, và biết cuộc sống anh Z cũng không mấy dễ dàng, anh A hứa sẽ gửi tặng anh Z một khoản tiền, cũng là để giúp anh Z có chút vốn làm ăn. Anh A bảo rằng, sau khi xong thủ tục giấy tờ, anh sẽ tặng anh Z số tiền 200 triệu đồng. Nghe vậy, anh Z lòng mừng không thể mừng hơn, vì có được lối ra cho cuộc đời mình, và anh thật lòng rất biết ơn anh A. Thêm nữa, anh Z nghĩ: “Đứng tên giùm thửa đất thì cũng đâu có gì đáng lo. A không sợ mất của thì thôi chứ mình có gì mà mất.” Đến đây, anh A đã thực hiện xong bước chuẩn bị. Lưu ý rằng đến thời điểm này, chưa có việc gì cụ thể xảy ra. Anh A vẫn đang sở hữu thửa đất số 13 chứ chưa sang tên cho anh Z.

Nước cờ thứ 2: Kí các hợp đồng.

Anh A bảo anh Z rằng để hoàn tất việc đứng tên đất giúp thì có một số giấy tờ cần kí, mặc dù phức tạp nhưng anh A sẽ lo hết, anh Z kí giúp là xong. Anh Z biết mình cũng không có tài sản gì, nên anh A kêu kí gì thì anh kí đó thôi. Vả lại, anh Z cũng nghĩ rằng “A cũng là chỗ quen nên không sao, vả lại A cũng đã có tấm lòng hứa giúp mình, lẽ nào mình lại không giúp A.”


Anh A chuẩn bị các hợp đồng sau để anh Z kí:
(a) Hợp đồng vay: Anh A soạn một hợp đồng vay, trong đó anh A vay anh Z số tiền 3 tỷ đồng, thời hạn 3 tháng, với lãi suất 120%/năm. Anh A kí vào hợp đồng và đưa cho anh Z cùng kí (không công chứng hợp đồng) và sau đó giữ toàn bộ các bản hợp đồng vay này. Anh Z không giữ bản nào. Lúc này, anh A nhắc lại là có hứa cho anh Z tổng cộng 200 triệu đồng nhưng bảo anh Z đợi đến khi xong hết giấy tờ, thủ tục, thì gửi tặng hết luôn.

(b) Hợp đồng mua bán thửa đất số 13: Cùng lúc kí hợp đồng vay, anh A và anh Z đến Phòng công chứng để kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó anh A bán cho anh Z thửa đất số 13 số tiền 3 tỷ đồng. Trong hợp đồng này có “câu thần chú”: “Anh A được quyền mua lại thửa đất số 13 từ anh Z, và khi anh A mua thì anh Z buộc phải bán. Giá mua lại thửa đất là 3,9 tỷ đồng. Thời hạn mua không trễ hơn ngày xyz”.

Sau khi hoàn tất các thủ tục xong, anh Z bây giờ là chủ của thửa đất số 13, nhưng sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - GCNQSDĐ) thì anh A giữ, dĩ nhiên. Anh A cũng làm một số thủ thuật pháp lý khác để anh Z khó có thể nảy ý kia khác mà chiếm đoạt thửa đất 13 vốn dĩ là của anh A. Lúc này, anh A rút 100 triệu đồng ra đưa cho anh Z, và chúc anh làm ăn may mắn. Còn lại 100 triệu đồng, anh A hẹn anh Z ít thời gian nữa, vì phải làm thêm vài việc.

Nước cờ thứ 3: Rao bán đất rẻ.

3 tháng sau ngày kí hợp đồng công chứng chuyển nhượng QSDĐ cho anh Z…


Mặc dù có giá thị trường đến 20 tỷ đồng, anh A vẫn rao bán thửa đất số 13 với giá 12 tỷ đồng, với lí do là anh đang rất cần tiền (về mặt giấy tờ thì anh Z là chủ thửa đất, nhưng thực chất là đất của anh A nên anh A rao bán). Vì giá rẻ hơn thị trường đáng kể nên khách kéo đến xem rất đông, và chỉ 10 ngày sau là có người mua. Anh A yêu cầu người mua là vị khách K đặt cọc 3 tỷ đồng. Khách K đồng ý ngay chứ không thì lỡ mất “kèo thơm”. Thoả thuận đặt cọc có ghi là thời gian hai bên ra phòng công chứng để kí hợp đồng mua bán là 30 ngày. Dĩ nhiên, người kí vào hợp đồng đặt cọc này là anh Z vì anh Z là chủ thửa đất số 13.

Nước cờ thứ 4: Hợp đồng giả cách xuất đầu lộ diện.

Cầm 3 tỷ đồng, anh A trích thêm 50 triệu đồng đưa cho anh Z. Anh Z lòng vô cùng cảm kích.

Đến đây, mọi việc bắt đầu lộ diện. Anh A thực ra muốn chiếm đoạt 3 tỷ đồng khách đặt cọc chứ hoàn toàn không có ý định bán đất. Nước cờ đầu tiên và nước cờ thứ 2 anh A đã đi là nhằm tạo ra:

Hợp đồng giả cách.

Đúng vậy, anh A đã làm hợp đồng vay với lãi suất cao vượt mức trần mà pháp luật cho phép, thậm chí có thể bị truy tố hình sự. Anh giữ bản hợp đồng vay này. Cùng với hợp đồng vay, anh A tạo ra hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thực chất là để che đậy hợp đồng vay. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hợp đồng giả cách.

Đến đây bạn sẽ thắc mắc: Hợp đồng giả cách thì sẽ bị vô hiệu mà? Vậy anh A làm mấy thứ này để rồi không có hiệu lực pháp luật, chi rắc rối vậy? À không, không rắc rối gì cho anh A cả; trái lại, anh A đã cố tình tạo ra một hợp đồng giả cách để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Mà giao dịch vô hiệu thì sao? Các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Trên cơ sở đó, anh A đã khởi kiện anh Z ra toà, trước ngày hẹn kí hợp đồng công chứng bán thửa đất số 13 cho khách đã đặt cọc. Trong đơn khởi kiện, anh A yêu cầu Toà án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu vì đây là hợp đồng giả cách, rằng là thực ra anh vay tiền của anh Z nên buộc phải làm thủ tục bán đất cho anh Z. Giờ anh trả tiền lại cho anh Z rồi nhưng anh Z không chịu chuyển trả thửa đất lại cho anh. Rất cẩn thận, anh A, trước khi khởi kiện, đã nhờ anh Z kí vào giấy xác nhận là đã nhận số tiền 3,9 tỷ đồng từ anh A. Mục đích là để có bằng chứng chứng minh với Toà là anh A đã trả đủ tiền gốc và tiền vay cho anh Z. Anh Z cũng không ngại kí vào giấy xác nhận, vì anh nghĩ: "Dù sao A vẫn tin mình và để mình đứng tên thửa đất trị giá đến 20 tỷ đồng kia mà." Rất có tình, anh A đã rút ra 50 triệu đồng để tặng anh Z. Như vậy, anh đã tặng đủ 200 triệu đồng như đã hứa.

Nước cờ thứ 5: Sập bẫy.

Kèm với khởi kiện, anh A đã nộp Hợp đồng vay tiền đã lập trước đây, cùng với biên nhận số tiền 3,9 tỷ đồng anh Z đã kí. Đồng thời, anh A cũng nộp đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch đối với thửa đất số 13. Với các bước đi này, anh A muốn cung cấp cho Toà các bằng chứng cho thấy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là giả cách. Khi Toà thụ lý vụ án và ngăn chặn giao dịch đối với thửa đất số 13, vị khách K đã đặt cọc tiền sẽ không thể nhận chuyển nhượng được thửa đất này. Người khách này đã sập bẫy! Cụ thể, nếu đúng như kế hoạch của A, Toà sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa A và Z là vô hiệu, và tuyên trả đất lại cho A. Lúc này, Z không còn sở hữu thửa đất này, và vì thế không thể bán thửa đất này cho khách K được. Vị khách K chỉ còn một cách duy nhất là khởi kiện Z ra Toà để đòi tiền cọc và tiền phạt cọc. Nhưng bạn biết đấy, Z không có tài sản gì. Vì vậy, cơ hội để vị khách K đòi được tiền gần như không thể. Có thể nói, vị khách K đã rơi vào một chiếc bẫy được giăng vô cùng tinh vi mà vô cùng khó để nhận ra. Anh A đã xuất sắc khai thác một điều cấm của luật để biến nó trở thành một công cụ hữu ích cho mình.


Phần 2 đến đây tạm hết. Hy vọng bài viết đem lại cho bạn những thông tin hữu ích, giúp bạn tránh đi một rủi ro có thể gây ra những thiệt hại đáng kể.

*Bài viết được dành chủ yếu cho độc giả là những người không công tác trong các ngành liên quan đến pháp luật. Vì vậy, có nhiều thông tin được giản lược để dễ hiểu hơn.

---------------------
Nắng lên. Nắng mang theo những rực rỡ của ngày mới, mang theo niềm hân hoan trong lòng mỗi người.
Hãy vui lên đi, dù có sau mọi cuộc bể dâu thì cánh đồng kia vẫn sẽ xanh ngát đấy thôi…

"Trời còn để có hôm nay,
Tan sương đầu ngõ vén mây giữa trời.
Hoa tàn mà lại thêm tươi,
Trăng tàn mà lại hơn mười rằm xưa."
(Truyện Kiều)