Anh em quan tâm bất động sản. Bong bóng hình thành ra sao? Tại sao khủng hoảng kinh tế 2008 xảy ra?
Rất hay và hữu ích!/29 người
Hoàng LUT
một thángBình luận: 161
Anh em quan tâm bất động sản. Bong bóng hình thành ra sao? Tại sao khủng hoảng kinh tế 2008 xảy ra?
Đợt tháng 4 vừa rồi về Việt Nam chơi, đi đâu mình cũng nghe nói về bất động sản. Hết người thân, rồi những anh em chạy Grab, ai cũng kể cho mình nghe đất đai giá cả đang tăng, rồi kể hết người này tới người kia trúng đất đai, nhà cửa. Nhìn chung, ai cũng lời 2-3 lần số tiền bỏ ra, và chắc chắn bỏ tiền vào nhà đất chỉ có lời chứ không lỗ. Qua mấy lần nói chuyện, từ Sài Gòn, ra tới Phú Quốc (mình ra đây chơi 5 ngày), mình có cảm giác không đầu tư vào đất đai đúng là dở, vì lời chắc chắn rồi mà.

Nên hôm nay, mình muốn viết cho anh em 1 bài về bong bóng bất động sản hình thành thế nào? Hệ luỵ của nó ra sao, xuất phát từ một ví dụ thực tế là cuộc khủng hoảng kinh tế 2008 xảy ra ở Mỹ, sự ảnh hưởng của nó lan rộng ra toàn thế giới. Không có ý định hù doạ gì anh em, mình cùng nhau đọc, tìm hiểu, và thảo luận để có cái nhìn đúng đắn khi đầu tư. Bài này mình sẽ minh hoạ bằng hình ảnh trực quan cho anh em (theo cách hiểu của mình) để anh biết dòng tiền (cash flow) nó đi đâu. Trước đó mình cũng có đem đến cho anh em một bài viết hay và hack não không kém là BUY – BORROW – DIE. Cách mà những tỷ phú Mỹ giàu ngày càng giàu, nhưng lại đóng thuế ít và nợ nhiều.

Bong bóng hình thành ra sao?

Mình đi thẳng vào vấn đề luôn là bong bóng của một công cụ đầu tư (chứng khoán, bất động sản, crypto) hình thành như thế nào, và cụ thể là bong bóng bất động sản 2008 ở Mỹ hình thành và vỡ như thế nào.


Thông thường, bong bóng của một loại công cụ đầu tư hình thành khi có một lượng lớn tiền đổ vào đó, dẫn đến giá cả liên tục tăng. Điển hình là bong bóng dotcom năm 2002, và sau đó là bong bóng bất động sản 2008. Đại đa số số tiền đổ vào bất động sản là tiền đi mượn hay nợ. Trong giai đoạn 2003-2006 (hình dưới bên trái), anh em sẽ thấy số tiền đi vay dành cho những người có thu nhập có rủi ro cao (sub-prime mortgage), tăng lên đến hơn 600 tỷ USD. Có nghĩa là giá cả bất động sản giai đoạn này tăng nhanh, nhưng không bền vững, vì chủ yếu là dựa vào nợ chứ không phải thu nhập trong xã hội tăng. Nhìn qua hình bên phải, anh em sẽ thấy số nợ sinh ra trong giai đoạn 2000-2007 ở bên Anh (nơi mình sống), hơn 31% là vào bất động sản để ở, 20% là vào bất động sản thương mại. Chỉ có khoảng 8% các khoảng nợ đi vào kinh doanh, nơi sản sinh ra thu nhập thực tế. Vậy đó, anh em thấy cái giá cả bất động sản tăng chóng mặt giai đoạn này (hay bong bóng hình thành) chủ yếu là do nợ. (Mình muốn kiếm cái hình bên phải cho Mỹ nhưng kiếm không ra, nhưng mình đoán nó tương tự)
Nếu người đi vay có khả năng chi trả, sẽ không có chuyện gì xảy ra. Chỉ cần người đi vay không thể trả nợ, là bong bóng vỡ. Nguyên nhân không thể trả nợ thì có hai cái chính: lãi suất tăng và thu nhập không tăng. Thu nhập không tăng thì có thể hiểu do sản xuất không tăng, vì tiền chủ yếu đổ vào bất động sản.

Quảng cáo



Còn bong bóng dotcom thì sao? Giai đoạn internet phát triển, cả một xã hội đổ tiền vào các cổ phiếu công nghệ, đẩy giá cả các công ty: đàng hoàng và rác tăng chóng mặt. Chất xúc tác làm bong bóng nổ là gì: số người dùng internet giai đoạn này không như mong đợi, dẫn đến lợi nhuận thực tế không cao, thất vọng, cộng với lãi suất tăng, người ta bán tháo, bong bóng nổ.

[​IMG]

Có một điểm chung ở cả hai cái bong bóng dotcom và bất động sản này
  • Bong bóng hình thành khi lãi suất (federal interest rate) của cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) giảm. Lãi suất thấp, thì tiền trong nền kinh tế tăng, việc đi vay cũng dễ hơn.
  • Sau đó là bong bóng thường vỡ sau FED tăng lãi suất, tiền trong nền kinh tế giảm, vay tiền sẽ khó hơn.

Khủng hoảnh kinh tế 2008 xảy ra ra sao?

Vậy giờ anh em cùng với mình đi vào cuộc khủng hoảng kinh tế 2008 nhé. Nhưng để hiểu được vấn đề rõ, có vài thuật ngữ tiếng Anh anh em cần hiểu. Mình sẽ giải thích bên dưới nghĩa là gì, nhưng trong bài viết sẽ dùng tiếng Anh cho ngắn gọn.
  • Mortgage: Người nào khi vay tiền nhà băng để mua nhà, đất thì sẽ ký một hợp đồng cho vay, cái hợp đồng này gọi trong tiếng Anh gọi là mortgage. Anh em hay nghe tụi nước ngoài nói tiền mortgage hằng tháng tức là tiền phải trả bao gồm tiền gốc và lãi suất. Hợp đồng cho vay kiểu này thường có thời hạn khoảng 20-30 năm tuỳ nơi, tuỳ người, tuỳ nhà băng. Hợp đồng cho vay bình thường đa phần sẽ có lãi suất cố định (fixed rate), và dành cho những người có thu nhập cao, ổn định, điểm tín dụng tốt. Nên nhìn chung mortgage dạng này ít rủi ro.
  • Sub-prime mortgage: Cái này là loại hợp đồng cho vay, mà những người đi vay là những người có điểm tín dụng (FICO) thấp, hoặc những người có thu nhập không ổn định. Nói ngắn gọn, hợp đồng cho vay loại này nhiều rủi ro hơn so với những hợp đồng cho vay bình thường, cho nên sub-prime mortgage đa phần có lãi suất cao hơn so với mortgage bình thường do người đi vay có nguy cơ không thể chi trả. Giống như lãi suất cho thẻ tín dụng vậy, thường cao hơn so với lãi suất cho các khoản cho vay có thế chấp. Không chỉ lãi suất cao hơn, lãi suất của sub-prime mortgage đa phần có thể thay đổi (adjustable rate). Đa phần với hợp đồng cho vay kiểu này, lender thường cho anh em lãi suất rất thấp trong 1 khoảng thời gian (teaser rate), lãi suất sau đó sẽ điều chỉnh, có khi thấp, có khi lại rất cao.
  • Default: là trường hợp người đi vay không còn khả năng chi trả cho khoản vay thì gọi là default.
  • Mortgage-back security (MBS): okay, anh em đã hiểu mortgage là gì rồi. Trong phim ‘The Big Short’ có nhắc tới Lewis Ranieri, người được xem là cha đẻ của MBS. Ông này ổng chế ra cái MBS bằng cách gom (bundle) hàng nghìn các mortgage lại, sau đó biến nó thành một dạng công cụ đầu tư để bán cho các nhà đầu tư khác. Thông thường các người cho vay (lender), sẽ gom hàng nghìn cái mortgage lại rồi bán cho các nhà đầu tư (institutional investor). Vậy các nhà đầu tư này là ai? Quỹ hưu trí, hedge fund, họ mua những cái MBS này thay vì phải deal với từng cái mortgage nhỏ lẻ, để nhận tiền vốn + tiền lãi mỗi tháng, mỗi năm.
  • Collateralized debt obligation (CDO): anh em có thể hình dung nó giống như MBS, cũng là 1 dạng bundlecủa các hợp đồng cho vay, không chỉ có mortgage, mà còn có thể là cho vay mua xe, nói chung các loại cho vay có tài sản thế chấp.
  • Bond: Trái phiếu, cái này giống như giấy nợ. Cái này thì anh em nào cũng biết. Đây là dạng công cụ đầu tư an toàn, đặc biệt là trái phiếu chính phủ các nước. Các công ty cũng có quyền phát hành trái phiếu. Bên phát hành trái phiếu có nghĩa vụ chi trả một số tiền nhất định, có xác định thời gian cụ thể. Nó được xem là an toàn vì trong trường hợp xảy ra phá sản, bên phát hành trái phiếu có nghĩa vụ chi trả cho người mua trái phiếu trước, rồi mới đến các cổ đông nắm giữ cổ phiếu. MBS và CDO nhìn chung có thể coi như một dạng bond.
  • Credit default swap (CDS): Cái này nếu hiểu một cách ngắn gọn thì nó là bảo hiểm cho các bond, trong trường hợp này là cho MBS và CDO. Lấy ví dụ anh em mua cái MBS hay cái CDO giá 1 tỷ USD, để bảo hiểm cho cái khoản đầu tư của mình, anh em mua thêm cái CDS, trả tiền phí (premium) mỗi tháng hoặc mỗi năm, phần trăm thì tuỳ thuộc vào mức độ an toàn của cái MBS hoặc CDO, rủi ro thấp thì premium rẻ và ngược lại. Nếu trong trường hợp người bán cái MBS hay CDO không thể chi trả hay nó thẳng là nó bị fail, thì nhà đầu tư sẽ nhận được khoản tiền bảo hiểm tương đương giá trị bao nhiêu thì tuỳ thuộc vào hợp đồng lúc mua CDS ký. Mình sẽ có 1 phần riêng để minh hoạ cho credit defalut swap bên dưới.
  • Short: Cái này anh em nào chơi chứng khoán sẽ biết, cái này là một dạng đầu tư ‘bet against’. Ví dụ trong chứng khoán, nếu anh em short có nghĩa là anh em đoán 1 mã chứng khoán nào đó sẽ xuống giá, anh em sẽ ‘mượn’ để bán trước, nếu đúng như anh em dự đoán giá xuống, anh em sẽ mua lại giá thấp để trả lại đúng số cổ phiếu anh em đã mượn. Nếu xui xẻo giá lên sau khi anh em bán, cuối ngày để ‘exit’, anh em buộc lòng phải mua lại số cổ phiếu giá cao + thêm lãi suất cho việc mượn để ‘short’ mà trả lại. Việc ‘short’ này đầy rủi ro nếu không có kinh nghiệm. Trong chứng khoán thì ‘short’ là anh em đã hiểu là làm thế nào rồi. Okay, có 1 câu hỏi hay chỗ này. Vậy theo anh em thì với MBS hay CDO thì tụi hedge fund nó sẽ ‘short’ như thế nào?
  • Derivative: cái này hình như dịch ra tiếng Việt là ‘phái sinh’. Nhưng anh em có thể hiểu, derivative là một dạng đầu tư bắt nguồn từ một công cụ đầu tư khác. Lấy ví dụ cụ thể cho anh em dễ hiểu. Xuất phát từ mortgage đẻ ra MBS, thì MBS được gọi là derivative từ mortgage. Xuất phát từ MBS đẻ ra CDS thì CDS gọi là derivative. Trong chứng khoán, anh em biết mua bán cổ phiếu rồi đúng không. Ở bên phương Tây còn thịnh hành các kiểu option-put, một dạng play với giá của cổ phiếu, thì option-put được gọi là derivative. Nếu anh em không biết, thì thị trường derivative là nơi tụi tư bản phương Tây kiếm tiền. Mình sẽ viết chi tiết hơn bên dưới về derivative market.

Vay mua nhà theo cách hiểu thông thường

Theo cách hiểu thông thường trong việc đi vay mua nhà và trả tiền, thì người đi vay (home owners), tới ngày tới tháng trả tiền cho bên cho vay (lenders, nhà băng chẳng hạn). Vậy là anh em có cái biểu đồ này.

[​IMG]

Các mortgage được chuyển thành derivative

Đầu tư như bên trên thì lenders phải deal với từng home owners. Những lenders này muốn có tiền cho vay, thì tụi nó bán lại mấy cái mortgage và loan cho những ngân hàng đầu tư lớn (investment bank). Tụi investment bank mua làm gì? Tụi này nó bundle mấy cái mortgage, loan các kiểu, thành MBS và CDO, rồi bán cho những nhà đầu tư lớn như quỹ đầu cơ (hedge fund) và quỹ hưu trí (pension fund). Tụi lenders và investment bank sẽ ăn tiền hoa hồng ở giữa, trong khi hedge fund và pension fund, về cơ bản là người nhận được tiền trả hằng tháng của home owners (mũi tên đỏ đậm), mặc dù home owners không trực tiếp trả cho họ. Về cơ bản, việc bán những MBS và CDO là win-win, home owners thì có tiền vay mua nhà, trung gian thì kiếm tiền hoa hồng, còn hedge fund và pension fund có thể lấy tiền đầu tư mà không phải deal với từng home owners.

[​IMG]

Quảng cáo



Derivative đẻ ra thêm derivative

Bên trên là anh em đã hiểu, từ mortgage riêng lẻ của từng nhà, lại đẻ ra cái dạng derivative là MBS và CDO, để trung gian ở giữa kiếm tiền hoa hồng. Bây giờ, nó lại đẻ ra thêm credit default swap (CDS).

MBS và CDO mình có giải thích bên trên là một dạng bond, người tạo ra mấy cái MBS và CDO này là tụi investment bank. Tất cả các dạng bond đa phần đều phải được đánh giá bởi các công ty đánh giá tín dụng (credit rating agency, ví dụ Standard & Poor's (S&P), Moody's Investor Services (Moody's)). Hạng tính dụng càng cao thì càng an toàn, như AAA chẳng hạn.

Ví dụ, công ty 1 muốn phát hành 1 tỷ USD ($ 1 bil) bond cho các nhà đầu tư, có thể là pension fund, hedge fund. Nhà đầu tư 1, ở đây là pension fund chẳng hạn muốn mua cái bond giá $ 1 bil này. Nhưng kẹt một chỗ theo luật pension fund chỉ được phép mua các loại bond được đánh giá là AA (ít rủi ro), trong khi bond của công ty 1 chỉ được xếp là BBB. Thế là xuất hiện anh Bảo hiểm 1, có thể là công ty chuyên về bảo hiểm như AIG hay các investment bank lớn như Goldman Sach hay JP Morgan Chase, chào hàng cái credit default swap (CDS) để bảo hiểm cho cái bond này. Nếu có rủi ro gì Công ty 1, như phá sản chẳng hạn thì bên bảo hiểm sẽ trả 1 khoản phí tuỳ vào mức bảo hiểm, có thể $ 1 bil chẳng hạn. Những anh AIG, Golman Sach hay JP Morgan được xếp hạng trên AA, nên thành thử ra cái bond của Công ty 1 bây giờ được bảo đảm bởi bên Bảo hiểm 1, nên thành ra được xếp loại AA. Vậy pension fund được phép mua cái bond của Công ty 1, bên cạnh đó, họ phải mua cái CDS của bên Bảo hiểm 1. Vậy là bây giờ cái cash flow thành thử ra sẽ như sau:

Nhà đầu tư 1, mua cái bond (rate BBB) của công ty 1, giá $ 1 bil, tiền đi vào Công ty 1.
  • Công ty 1, tới giờ ngày nhất định trả tiền gốc + lãi nhất định (mình ví dụ hen, trong thực tế có thể khác). Giả sử số tiền phải trả hàng tháng là $ 22 mil, tính cả gốc và lãi.
  • Nhà đầu tư 1, sẽ phải trả phí bảo hiểm (premium) cho cái CDS đã mua cho Bảo hiểm 1, giả sử 5% cho số tiền hàng tháng Công ty 1 nhận, 5% của $ 22 mil là $ 1.1 mil.

Tương tự vậy, chúng ta có ví dụ cho trường hợp của Công ty 2, Nhà đầu tư 2, và Bảo hiểm 2. Bond càng rủi ro, thì phí trả cho CDS hàng tháng càng cao.

[​IMG]

Quảng cáo



Trường hợp lý tưởng. Khủng hoảng kinh tế không xảy ra

Mọi chuyện về mặt lý tưởng sẽ xảy ra như sau:

  • Home owners, vay mua nhà, người cho vay bán lại các mortgage cho investment bank.
  • Các investment bank bán bond cho investor.
  • Home owners, trả tiền vay, tiền về cơ bản vào túi của investor (mũi tên đỏ đậm). Tiền được trả đều đặn cho các investor, investor trả premium cho bên bán bảo hiểm (CDS seller).
  • Hoặc, trong trường hợp không may mắn, khoản đầu tư của investor bị thua lỗ do home owner không còn khả năng chi trả. Investor sẽ nhận được tiền bảo hiểm từ CDS seller. Vậy là investor về cơ bản sẽ có không bị mất gì, hoặc chí ít sẽ mất rất ít do khoản đầu tư đã được bảo hiểm.

[​IMG]

Khủng hoảng kinh tế xảy ra

Anh em thấy cái hình trên dòng tiền nó di chuyển tùm lum chưa. Đó là do cái gọi là derivative. Vậy khủng hoảng kinh tế xảy ra như thế nào? Đi kèm là tại sao cái bong bóng bất động sản hình thành.
  • Home owners vay mua nhà.
  • Để có càng nhiều hợp đồng cho vay, lenders bây giờ bắt đầu cho vay tới những người có khả năng chi trả thấp hay điểm tín dụng thấp (sub-prime mortgage). Tại sao? Cho những người này vay, lãi suất cao hơn, kiếm được nhiều tiền hơn.
  • Investment bank dùng tiền của nhà đầu tư, người gửi tiền, cộng thêm đi vay (leverage hay đòn bẩy) để mua lại cái mortgage và loan này rồi bundle chúng thành MBS và CDO.
  • MBS và CDO của những sub-prime mortgage này được investment bank bán lại cho investors (pension fund, hedge fund, và investment bank khác). Rủi ro càng cao lại càng được giá, do lãi suất người vay trả cao. Chỗ nay dân đầu tư hay gọi là ‘high risk high rewards’.
  • Tụi bán CDS lại cũng kiếm được tiền, do MBS với CDO càng rủi ro, thì tiền trả phí bảo hiểm cũng cao.
  • Các công ty đánh giá tính dụng thì kiếm tiền qua việc đánh giá láo các MBS và CDO này.
  • Tất cả yếu tố trên đẩy giá nhà đất tăng một cách kinh khủng, bong bóng hình hành.
  • Teaser rate của các MBS và CDO này hết hạn. FED bắt đầu tăng lãi suất vào năm 2005, adjustable-rate bắt đầu tính.
  • Người vay mua nhà, không chi trả được do lãi suất quá cao. Theo lẽ thông thường thì bán nhà trả nợ. Nhưng bất thình lình một lượng lớn cung nổ ra do có quá nhiều người mất khả năng chi trả, trong khi cầu không có, giá nhà rớt thê thảm. Người vay không thể bán nhà để chi trả khoản nợ.
  • Investment bank mất tiền của nhà đầu tư do những khoản vay không thể chi trả, cộng thêm đã đi mượn quá số tiền có thể chi trả. Cái này tiếng Anh gọi là ‘leverage’, tiếng Việt là ‘đòn bẩy’. Investor không nhận được số tiền từ việc mua những cái MBS và CDO.
  • Tới đây, trên lý thuyết, anh bán CDS (bảo hiểm) phải trả tiền cho anh đã mua MBS và CDO. Nhưng những anh này, lại cũng tham lam, tiền có thể chi trả bảo hiểm chỉ có 1 đồng, nhưng bán số bảo hiểm trị giá hơn 10 đồng.
  • Tới đây, thì gần như hiệu ứng domino xảy ra, cả hệ thống tài chính sụp đổ.
  • Các ngành nghề không liên quan không thể mượn tiền để sản xuất, người thì mất việc, người thì mất tiền hưu trí, nhà đầu tư mất tiền. Khủng hoảng kinh tế 2008 vậy là xảy ra.

Lời kết

Bong bóng nào vỡ cũng có người được và kẻ mất. Người được là ai: CEO các investment bank, các người đứng làm trung gian ăn hoa hồng, những công ty đánh giá tín dụng, những người short (bet against) qua việc mua CDS. Người mất thì nhiều vô kể: người mua nhà mất nhà, quỹ hưu trí mất tiền qua việc mua những MBS và CDO, người mất việc do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, hàng tỷ USD tiền đóng thuế của người dân dùng để cứu trợ các thể chế tài chính.

Câu nói của Warren Buffet tới giờ vẫn mãi đúng: “Be Fearful When Others Are Greedy and Greedy When Others Are Fearful”. Câu này nó nói lên 2 giai đoạn đó anh em, bong bóng đang căng lên và sau khi vỡ.

Mong anh em đầu tư thận trọng và chúc anh em đầu tư sinh lời.

Bài tới, mình sẽ cùng anh em tìm hiểu thử là một đợt khủng hoảng nữa có khả năng xảy ra hay không, dựa trên một vài số liệu.

Tài liệu tham khảo: [1], [2], [3], [4]
Hình nền: iStock
image.png
image.png
image.png
image.png
image.png
image.png
161 bình luận
knit
ĐẠI BÀNG
một tháng
Đang đợi bóng vỡ mà đợi mấy năm nay chưa thấy vỡ.
Phân tích cho lắm rồi túm lại ngày nào, tháng nào vỡ.
Khi vỡ thì giá đất là bao nhiêu
@knit Lịch sử luôn lặp lại, con người luôn bị ám ảnh bởi tỉ lệ vàng, nên khi rớt thì cả đám rớt theo, chả biết là khi nào, ko hiểu gì về thị trường thì cứ đi cày lấy tiền tích góp chứ đừng đu theo kẻo tiền mất tật mang. Bán được căn nhà lời gấp rưỡi thì lại mượn thêm gấp đôi để mua 2 căn, lòng tham luôn chiến thắng lý trí
@knit Khi không có sức chiến đấu mà ra trận, thì sẽ là những người nằm xuống đầu tiên.
@knit Bao giờ vn có 1 vụ như evergreen nhe ở tàu, và cq thống nhất xử lý cho vỡ, khi đó mới vỡ được. Còn giờ cùng lắm chỉ đi ngang hoặc giảm chút xíu thôi.
@knit Câu cá mà biết khi nào cá cắn câu thì tôi cũng đi câu cả ngày rồi kaka
Từ bữa mấy anh lớn BDS ra đi mình thấy đất chỗ mình đỡ sốt hẳn , giá thì vẫn thế mà chẳng thấy ai mua bán gì luôn
@voldemot Mấy anh lớn BĐS cũng không làm vỡ được bong bóng vì ngân hàng không cho mấy anh ấy vay nên các anh ấy phải đi huy động bằng hợp đồng góp vốn + trái phiếu cá nhân.

Cùng lắm thì anh ấy mất thanh khoản dòng tiền thì mọi thứ đứng yên thôi chứ cũng chả nổ bong bóng được.

Người thiệt cuối cùng là người góp vốn. Nhưng nếu góp vốn bằng tiền nhàn rỗi thì cùng lắm thì mất hết, hoặc bị đóng băng nên cũng chả ai chết được.
@voldemot Sắp tới sẽ tới kì đóng băng
hppl
TÍCH CỰC
một tháng
giá nhà VN chả bao giờ giảm dc , lí do ư : vợ chồng nào cũng muốn ở riêng + ai cũng đẻ 2 đứa thì lấy đâu ra đất ,với lại dân thì cứ tập trung tphcm + hà nội ,chính quyền thì cũng chả muốn tìm cách giảm giá nhà ( ngu sao kiềm giá nhà ) , quản lý kém thì dân ko có nhà dẫn tới chả phát triển kinh tế ,suốt ngày chỉ bo bo giữ miếng đất mà không lo sản xuất thì VN mãi chả giàu được
vunt
TÍCH CỰC
một tháng
@hppl Ô hay, đó là nhu cầu cơ bản, méo giải quyết thì ngồi đó giải quyết cái méo gì?
@hppl Bạn ko hiểu hết bài viết rồi. Đúng là giá BĐS ko giảm khi nó đang ở giá trị thực. Hiện tại nó đã vượt xa giá trị thực (bong bóng) nên giảm giá về giá trị thực là điều hiển nhiên.
Thế là bitcoin tương lai sẽ bị vỡ nữa nhỉ
@Crazylove4u Bản thân bitcoin nó chả có giá trị gì, chỉ là tiền người này chảy qua túi người kia thì không gọi là vỡ mà trở về với giá trị nội tại = 0 của nó thôi.
@p700i Ban đầu theo m biết nó là công cụ thanh toán, nhưng giờ nó biến thành tài sản để mua bán trao đổi rồi 😆
Dù sao thì nó cũng còn hơn là lan và bđs vì bit nó còn phải mất công đào và số lượng có hạn 😃)
Chứ mấy thằng ất ơ tin vào giá trị thực của lan có giá vài tỉ thì e cũng lạy 😃)
1 cây mẹ 1 năm đẻ được bao key mà mỗi key có giá ngút đầu như thế mà vẫn tin là thật được thì lạy luôn 😃)
Hiếm chưa chắc đã đắt nhưng mà nhiều thù chắ chắn méo thể đắt vô lý thế được =))
Ô a mua được giò lan 10 củ để ở chỗ bán họ chăm cho , sau nó bảo nó đẻ được ra key hỏi ô ý có bán vài củ k thì lại k bán, vẫn ôm =))
Thề luôn! Giờ thì lại bắt đầu đi cho =))
T mà chủ giò lan t cũng bảo cây đó của ô tịt đẻ cmnr, xong t lột key ra bán kiếm vài củ cho lẹ =))
@p700i Giá trị =0 là lỗ to đấy. Bao nhiêu tiền điện với tiền thiết bị đào chứ ít à
@Crazylove4u Chưa chắc nhẽ. Về đủ giá đi rồi mình sẽ mua.
Khi đầu tư phải sáng suốt, chọn mua giá hợp lý, và nên dùng tiền có sẵn để mua, vay ngân hàng để đầu tư thì chỉ có làm công quả cho bọn ngân hàng. Và khi tài chính không vững mà đi đầu tư BĐS thì khả năng cao sẽ tới 1 ngày gãy gánh mất cả chì lẫn chài.
Tất cả do lòng tham, và dễ bị tụi cò dắt mũi, miếng đất không có giá trị nhưng giá trên trời vẫn tin mua thì ôm chết thôi.
Muốn biết nhanh đơn giản, hãy xem The Big Short.
@accel thanh nguyen Phim đó rút gọn, không hết nội dung trong sách ! Phải xem vài lần mới hiểu được nội dung !
@gabaybong Phim The Big Short thì anh em chỉ có thể hiểu được cái MBS, CDO, và CDS thôi. Và ai là winners, losers thôi. Chứ hệ thống của nước Mỹ nó phức tạp lắm, cái macroeconomics thì The Big Short chưa có giải thích.
Bữa nào tui viết phần 2 cho anh em đọc chơi.
@Hoàng LUT Cám ơn chia sẻ của bác !
Bài này hơi chuyên môn rồi. Hồm năm 2010 mình làm cái tiểu luận cho bạn gái, cũng đọc trên trời dưới thế mấy cái này.

Vấn đề là mấy ông từ ngân hàng đến bảo hiểm cho đến người đầu tư người mua bđs ai cũng tham hết. Thấy thị trường nóng có lợi nhuận lao vào bất chấp...
@honghoavi ở VN thì căn nguyên do kinh tế thị trường nửa vời, đặc biệt ở lĩnh vực đất đai vẫn có 2 kiểu giá là giá nhà nước và giá thị trường vẫn còn tồn tại từ thời bao cấp, bất chấp quy luật cung cầu.
Lý thuyết đầu tư thì khá dài dòng và phức tạp nhưng siết bđs quay về giá trị thực thì quá đơn giản nhưng nn không làm vì lí do tế nhị nhá ae.
@Khiemauto Ở mẽo thôi, đất việt nam có rộng như nó đâu, mà bh dân thì đông, khó nổ lắm 😆
@theveronicar Như ở Hn trước cái khu Geleximco Lê Trọng Tấn ấy, bỏ hoang cả mả luôn! Bđs phục hồi mới có ng về ở chứ trước đây bỏ hoang gần như cả khu mặc dù đường xá ngon lành 😃)
@Double D 10 năm trước giá 3 tỷ, mà giờ giá 15-20 tỷ thì vẫn là lãi to rồi.
@Phuoc Vu 86 Khi mà nn muốn thu tiền thì không nói trước được điều gì nhé. Chả có lý do gì tế nhị ngoài tiền cả.
thanks. đã lưu, từ từ ngâm kíu
Xem phim The Big Short sẽ hiểu được 1 phần về cuộc khủng hoảng 2008 này, phim này cũng rất hay nữa.
Cuộc khủng hoảng 2008 cũng chính là 1 trong số nguyên nhân ông Satoshi tạo ra Bitcoin, ông cũng khắc lên khối bitcoin đầu tiên câu: "The Times 03/Jan/2009 Chancellor on brink of second bailout for banks" như 1 thông điệp nhắc nhở cho chúng ta về 1 thất bại của hệ thống ngân hàng bấy giờ.
Đọc thấy sợ quá, chắc gôm thêm tiền mua thêm mảnh đất nữa
Im lặng đi
Viết nhiều bài như này thì tinhte này mớ bớt loạn cái đám dịch (tả) loạn xị
Cho vay dưới chuẩn. Bài học nói đi nói lại rồi, không chỉ khủng hoảng kinh tế Mỹ mà một số quốc gia khác cũng y vậy.
Đầu tiên là tài sản đầu cơ tăng giá chóng mặt, tiền được hút vào tài sản đầu cơ. Sau đó tiền đầu cơ chạy một phần sang bất động sản, tiền và các khoản vay tiếp tục đẩy thị trường bất động sản lên cao, rồi cuối cùng mất thanh khoản.
Đọc mà vẫn chưa thấm hết, lưu lại để nghiên cứu thêm 😁
@vn_ninja Hôm qua chắc mới ghé bình thạnh xem doctor house
Thanks chủ thớt đã đầu tư viết bài có tâm. 1 số thông tin bác nói mình cũng có biết sơ qua, nhưng cách giải thích và từ vựng mình chưa biết hết. Qua bài này mình đã có thể hiểu rõ hơn để giao tiếp, nhất là với foreigners.
Ngoài ra, hy vọng bác sớm ra phần 2 của đề tài này. Hiện trạng Việt Nam cò đầy đàn, từ giáo viên đến công nhân đều bỏ nghề đi làm cò, góp phần bơm đẩy cái bong bóng này lên.
Và điều quan trọng không phải là việc khi nào bóng nổ, mà là khi nào bạn thoát ra mới là quan trọng nhất.
@tru.nguyen Bạn bè mình làm giáo viên nhiều và đa phần khá giả do...dạy thêm(có đụng chạm bạn nào thì rất mong thứ lỗi) . Khi họ khá giả rồi thì tận dụng quan hệ để mua bán+môi giới nhà đất. Hàng ngày lướt fc thấy toàn đất và đất bực luôn, mặc dù họ chẳng làm gì sai pl cả.
Dài quá
Tóm lại là đất vẫn ôm vào ngon choét nhé
Ko có tiền đứng ngoài nhìn thì mới phải chịu
@tieu.ngao Đọc xong mà vẫn phán câu đó thì tui phải gọi ông là sư phụ 😁
@tieu.ngao không có tiền mà đứng ngoài thì đã không có bong bóng.
@tieu.ngao Giờ hết ngon rồi. Chờ 2, 3 năm nữa cho xì bớt thì vào lại.
@tieu.ngao Theo quan điểm của tôi, cũng có làm ăn chút xíu về vấn đề BĐS thì thời điểm bây giờ không còn ngon nữa rồi ông bạn ạ.
Tất nhiên ngon hay không thì cũng tùy người. Dân chuyên, cò kiếc lướt, có vốn có lực.... thì khả năng vẫn kiếm được vì giờ đang là thời điểm sôi động, nhiều người mua theo kiểu hoang mang vì sợ người khác mua hết đất, mình phải lên mặt trăng sống.....
Còn với dân tay ngang, đi vay mua đất, không có thực lực, a ma tơ .... giờ mà ôm vào đất, lao vào đất không biết toan tính, không biết những ngõ ngách của thương trường, không biết tính thời điểm .... thì có ngày 2 mét vuông đất khéo còn chả có mà nằm đâu .
XH không hoạt động sản xuất gì hết , nhà nhà đi buôn bán nhà đất, sau này con cháu không có nhà đất để ở luôn.Giờ đi đâu cũng thấy buôn bán đất ...
Cười vô mặt
@Guest345 Giờ nó ở trên xe hơi hết rồi
z3379494028809_636684e30b5e74b577378648955324cb.jpg
@Guest345 Chuẩn bác. Một xã hội mà dòng vốn ko tập trung vào sản xuất, nâng cao trình độ khoa học kĩ thuật mà lại tập trung vào đất đai thì ko thể phát triển đc (chỉ làm lợi cho một số nhóm người thôi và gây hại cho quốc gia).
@Khiemauto Lợi trước mắt thôi..con cháu trả giá sau này..ngày trước tụi nó phỏng dái xong tàn phá hết giờ trả giá..giờ đến thời đại nay đua nhau mua bán tài nguyên lợi ích nhóm..con cháu sau này trả giá.😂
Hiện tại đất ở đô thị SG thì quá khan hiếm vì tất cả mọi nơi điều đổ về. Các nhà đầu tư thì đa phần cọp beo tiền tươi thóc thật ko bán thì để làm của vì tránh lạm phát đồng tiền. Nhà nước thì bơm tiền…… Rất khó nổ
@thanh_satria Thế sao bạn không đầu tư vào ngân hàng VN đi bạn 😁
Theo ý bạn thì nó không thể chết còn vững mạnh theo đất nước thế thì ng. gì không đầu tư.
@thanh_satria Ông bớt xàm đi
Mỹ tung cả ngàn tỉ USD hỗ trợ vụ đó đấy
Sau này rất nhiều chuyện khác như Covid chính phủ Mỹ cũng tung thêm toàn tính ngàn tỉ đô để cứu trợ
Nợ của chính phủ Mỹ đã lên hơn 30.000 tỉ USD
Khoản nợ này dân trả chứ ai trả?
Doanh nghiệp nó cũng giống dân, cũng đóng thuế, cũng ăn phần lãi, Xét cho kĩ thì hỗ trợ doanh nghiệp cũng là hỗ trợ người dân chứ ai
Hay là ông nghĩ thằng có 10 tỉ nó mất 50% thì vẫn nhiều không cần giúp đỡ
Trong khi ông có 100 ngàn mất 50% không đủ ăn thì cần giúp đỡ
Liệu có công bằng khi thằng thu nhập cao bình thường nó đóng % thuế cao hơn thằng thu nhập thấp mà.
@Hoàng LUT nn hay ngân hàng trung ương vậy bác?
@votude đúng, mấy doanh nghiệp đó k cứu thì hệ lụy cũng kinh khủng đấy.
đất nó vẫn là tài sản có tính bền vững. từ trc đến nay đều thế cả., hay bong bóng thế kỉ thì k rõ 😆
Sher
ĐẠI BÀNG
một tháng
@tobe2405 Tui thấy vàng, kim loại quý mới là tài sản có tính bền vững!








  • Chịu trách nhiệm nội dung: Trần Mạnh Hiệp
  • © 2022 Công ty Cổ phần MXH Tinh Tế
  • Địa chỉ: Số 70 Bà Huyện Thanh Quan, P. Võ Thị Sáu, Quận 3, TPHCM
  • Số điện thoại: 02862713156
  • MST: 0313255119
  • Giấy phép thiết lập MXH số 11/GP-BTTTT, Ký ngày: 08/01/2019