Anh em quan tâm bất động sản. Bong bóng hình thành ra sao? Tại sao khủng hoảng kinh tế 2008 xảy ra?

Bong bóng hình thành ra sao?

• Bong bóng hình thành khi lãi suất (federal interest rate) của cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) giảm. Lãi suất thấp, thì tiền trong nền kinh tế tăng, việc đi vay cũng dễ hơn.
• Sau đó là bong bóng thường vỡ sau FED tăng lãi suất, tiền trong nền kinh tế giảm, vay tiền sẽ khó hơn.

Khủng hoảnh kinh tế 2008 xảy ra ra sao?

• Mortgage: Người nào khi vay tiền nhà băng để mua nhà, đất thì sẽ ký một hợp đồng cho vay, cái hợp đồng này gọi trong tiếng Anh gọi là mortgage. Anh em hay nghe tụi nước ngoài nói tiền mortgage hằng tháng tức là tiền phải trả bao gồm tiền gốc và lãi suất. Hợp đồng cho vay kiểu này thường có thời hạn khoảng 20-30 năm tuỳ nơi, tuỳ người, tuỳ nhà băng. Hợp đồng cho vay bình thường đa phần sẽ có lãi suất cố định (fixed rate), và dành cho những người có thu nhập cao, ổn định, điểm tín dụng tốt. Nên nhìn chung mortgage dạng này ít rủi ro.
• Sub-prime mortgage: Cái này là loại hợp đồng cho vay, mà những người đi vay là những người có điểm tín dụng (FICO) thấp, hoặc những người có thu nhập không ổn định. Nói ngắn gọn, hợp đồng cho vay loại này nhiều rủi ro hơn so với những hợp đồng cho vay bình thường, cho nên sub-prime mortgage đa phần có lãi suất cao hơn so với mortgage bình thường do người đi vay có nguy cơ không thể chi trả. Giống như lãi suất cho thẻ tín dụng vậy, thường cao hơn so với lãi suất cho các khoản cho vay có thế chấp. Không chỉ lãi suất cao hơn, lãi suất của sub-prime mortgage đa phần có thể thay đổi (adjustable rate). Đa phần với hợp đồng cho vay kiểu này, lender thường cho anh em lãi suất rất thấp trong 1 khoảng thời gian (teaser rate), lãi suất sau đó sẽ điều chỉnh, có khi thấp, có khi lại rất cao.
• Default: là trường hợp người đi vay không còn khả năng chi trả cho khoản vay thì gọi là default.
• Mortgage-back security (MBS): okay, anh em đã hiểu mortgage là gì rồi. Trong phim ‘The Big Short’ có nhắc tới Lewis Ranieri, người được xem là cha đẻ của MBS. Ông này ổng chế ra cái MBS bằng cách gom (bundle) hàng nghìn các mortgage lại, sau đó biến nó thành một dạng công cụ đầu tư để bán cho các nhà đầu tư khác. Thông thường các người cho vay (lender), sẽ gom hàng nghìn cái mortgage lại rồi bán cho các nhà đầu tư (institutional investor). Vậy các nhà đầu tư này là ai? Quỹ hưu trí, hedge fund, họ mua những cái MBS này thay vì phải deal với từng cái mortgage nhỏ lẻ, để nhận tiền vốn + tiền lãi mỗi tháng, mỗi năm.
• Collateralized debt obligation (CDO): anh em có thể hình dung nó giống như MBS, cũng là 1 dạng bundlecủa các hợp đồng cho vay, không chỉ có mortgage, mà còn có thể là cho vay mua xe, nói chung các loại cho vay có tài sản thế chấp.
• Bond: Trái phiếu, cái này giống như giấy nợ. Cái này thì anh em nào cũng biết. Đây là dạng công cụ đầu tư an toàn, đặc biệt là trái phiếu chính phủ các nước. Các công ty cũng có quyền phát hành trái phiếu. Bên phát hành trái phiếu có nghĩa vụ chi trả một số tiền nhất định, có xác định thời gian cụ thể. Nó được xem là an toàn vì trong trường hợp xảy ra phá sản, bên phát hành trái phiếu có nghĩa vụ chi trả cho người mua trái phiếu trước, rồi mới đến các cổ đông nắm giữ cổ phiếu. MBS và CDO nhìn chung có thể coi như một dạng bond.
• Credit default swap (CDS): Cái này nếu hiểu một cách ngắn gọn thì nó là bảo hiểm cho các bond, trong trường hợp này là cho MBS và CDO. Lấy ví dụ anh em mua cái MBS hay cái CDO giá 1 tỷ USD, để bảo hiểm cho cái khoản đầu tư của mình, anh em mua thêm cái CDS, trả tiền phí (premium) mỗi tháng hoặc mỗi năm, phần trăm thì tuỳ thuộc vào mức độ an toàn của cái MBS hoặc CDO, rủi ro thấp thì premium rẻ và ngược lại. Nếu trong trường hợp người bán cái MBS hay CDO không thể chi trả hay nó thẳng là nó bị fail, thì nhà đầu tư sẽ nhận được khoản tiền bảo hiểm tương đương giá trị bao nhiêu thì tuỳ thuộc vào hợp đồng lúc mua CDS ký. Mình sẽ có 1 phần riêng để minh hoạ cho credit defalut swap bên dưới.
• Short: Cái này anh em nào chơi chứng khoán sẽ biết, cái này là một dạng đầu tư ‘bet against’. Ví dụ trong chứng khoán, nếu anh em short có nghĩa là anh em đoán 1 mã chứng khoán nào đó sẽ xuống giá, anh em sẽ ‘mượn’ để bán trước, nếu đúng như anh em dự đoán giá xuống, anh em sẽ mua lại giá thấp để trả lại đúng số cổ phiếu anh em đã mượn. Nếu xui xẻo giá lên sau khi anh em bán, cuối ngày để ‘exit’, anh em buộc lòng phải mua lại số cổ phiếu giá cao + thêm lãi suất cho việc mượn để ‘short’ mà trả lại. Việc ‘short’ này đầy rủi ro nếu không có kinh nghiệm. Trong chứng khoán thì ‘short’ là anh em đã hiểu là làm thế nào rồi. Okay, có 1 câu hỏi hay chỗ này. Vậy theo anh em thì với MBS hay CDO thì tụi hedge fund nó sẽ ‘short’ như thế nào?
• Derivative: cái này hình như dịch ra tiếng Việt là ‘phái sinh’. Nhưng anh em có thể hiểu, derivative là một dạng đầu tư bắt nguồn từ một công cụ đầu tư khác. Lấy ví dụ cụ thể cho anh em dễ hiểu. Xuất phát từ mortgage đẻ ra MBS, thì MBS được gọi là derivative từ mortgage. Xuất phát từ MBS đẻ ra CDS thì CDS gọi là derivative. Trong chứng khoán, anh em biết mua bán cổ phiếu rồi đúng không. Ở bên phương Tây còn thịnh hành các kiểu option-put, một dạng play với giá của cổ phiếu, thì option-put được gọi là derivative. Nếu anh em không biết, thì thị trường derivative là nơi tụi tư bản phương Tây kiếm tiền. Mình sẽ viết chi tiết hơn bên dưới về derivative market.

Vay mua nhà theo cách hiểu thông thường

Các mortgage được chuyển thành derivative

Derivative đẻ ra thêm derivative

• Công ty 1, tới giờ ngày nhất định trả tiền gốc + lãi nhất định (mình ví dụ hen, trong thực tế có thể khác). Giả sử số tiền phải trả hàng tháng là $ 22 mil, tính cả gốc và lãi.
• Nhà đầu tư 1, sẽ phải trả phí bảo hiểm (premium) cho cái CDS đã mua cho Bảo hiểm 1, giả sử 5% cho số tiền hàng tháng Công ty 1 nhận, 5% của $ 22 mil là $ 1.1 mil.

Trường hợp lý tưởng. Khủng hoảng kinh tế không xảy ra

• Home owners, vay mua nhà, người cho vay bán lại các mortgage cho investment bank.
• Các investment bank bán bond cho investor.
• Home owners, trả tiền vay, tiền về cơ bản vào túi của investor (mũi tên đỏ đậm). Tiền được trả đều đặn cho các investor, investor trả premium cho bên bán bảo hiểm (CDS seller).
• Hoặc, trong trường hợp không may mắn, khoản đầu tư của investor bị thua lỗ do home owner không còn khả năng chi trả. Investor sẽ nhận được tiền bảo hiểm từ CDS seller. Vậy là investor về cơ bản sẽ có không bị mất gì, hoặc chí ít sẽ mất rất ít do khoản đầu tư đã được bảo hiểm.

Khủng hoảng kinh tế xảy ra

• Home owners vay mua nhà.
• Để có càng nhiều hợp đồng cho vay, lenders bây giờ bắt đầu cho vay tới những người có khả năng chi trả thấp hay điểm tín dụng thấp (sub-prime mortgage). Tại sao? Cho những người này vay, lãi suất cao hơn, kiếm được nhiều tiền hơn.
• Investment bank dùng tiền của nhà đầu tư, người gửi tiền, cộng thêm đi vay (leverage hay đòn bẩy) để mua lại cái mortgage và loan này rồi bundle chúng thành MBS và CDO.
• MBS và CDO của những sub-prime mortgage này được investment bank bán lại cho investors (pension fund, hedge fund, và investment bank khác). Rủi ro càng cao lại càng được giá, do lãi suất người vay trả cao. Chỗ nay dân đầu tư hay gọi là ‘high risk high rewards’.
• Tụi bán CDS lại cũng kiếm được tiền, do MBS với CDO càng rủi ro, thì tiền trả phí bảo hiểm cũng cao.
• Các công ty đánh giá tính dụng thì kiếm tiền qua việc đánh giá láo các MBS và CDO này.
• Tất cả yếu tố trên đẩy giá nhà đất tăng một cách kinh khủng, bong bóng hình hành.
• Teaser rate của các MBS và CDO này hết hạn. FED bắt đầu tăng lãi suất vào năm 2005, adjustable-rate bắt đầu tính.
• Người vay mua nhà, không chi trả được do lãi suất quá cao. Theo lẽ thông thường thì bán nhà trả nợ. Nhưng bất thình lình một lượng lớn cung nổ ra do có quá nhiều người mất khả năng chi trả, trong khi cầu không có, giá nhà rớt thê thảm. Người vay không thể bán nhà để chi trả khoản nợ.
• Investment bank mất tiền của nhà đầu tư do những khoản vay không thể chi trả, cộng thêm đã đi mượn quá số tiền có thể chi trả. Cái này tiếng Anh gọi là ‘leverage’, tiếng Việt là ‘đòn bẩy’. Investor không nhận được số tiền từ việc mua những cái MBS và CDO.
• Tới đây, trên lý thuyết, anh bán CDS (bảo hiểm) phải trả tiền cho anh đã mua MBS và CDO. Nhưng những anh này, lại cũng tham lam, tiền có thể chi trả bảo hiểm chỉ có 1 đồng, nhưng bán số bảo hiểm trị giá hơn 10 đồng.
• Tới đây, thì gần như hiệu ứng domino xảy ra, cả hệ thống tài chính sụp đổ.
• Các ngành nghề không liên quan không thể mượn tiền để sản xuất, người thì mất việc, người thì mất tiền hưu trí, nhà đầu tư mất tiền. Khủng hoảng kinh tế 2008 vậy là xảy ra.

Lời kết